KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırma, devletin kamu yararını gerekçe göstererek kişilerin özel mülkiyet hakkına rızası dışında son vermesi veya sınır getirmesi şeklinde yapılır. Kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’ nda belirlenen usul ve esaslara göre yapılmaktadır. Kamulaştırmanın gerçekleştirilmesi için aşağıda yazılı şartlar gerçekleşmiş olmalıdır;
- Kamulaştırma sadece devlet veya kamu tüzel kişiliğini haiz yetkili idare tarafından yapılır.
- Kamulaştırma zorunlu olmalı yani bir kamu yararı bulunmalıdır.
- Kamulaştırmanın konusu özel mülkiyete konu olan taşınmazdır.
- Kamulaştırılan taşınmazın bedeli istisnalar dışında peşin ödenir.
- Kamulaştırmanın nasıl yapılacağı yasadaki usul ve esaslara göre belirlenir.
İRTİFAK HAKKI İLE KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırmanın yapılması için zorunlu olması, yani kamu yararı bulunması bir şarttır. Kamulaştırmaya sebep olan kamu yararının niteliğine göre mülkiyetin devri gerekmiyorsa Kamulaştırma Kanunu md. 4’ te belirlenen tedbirler alınarak kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Mülkiyet hakkı devredilmeden sınırlandırıldığı için kamulaştırma bedeli de buna göre belirlenecektir.2014 yılında 6552 sayılı kanun ile Kamulaştırma Kanunu md. 4 hükmüne eklenen fıkra ile; Malikin mülkiyet hakkının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması şartıyla kişilere ait taşınmazların üzerinden geçecek teleferik vb. ulaşım hatları ve köprü, taşınmazın altından geçecek metro vb. raylı taşıma sistemleri ve tüneller yapılması için kamulaştırmaya gerek kalmamıştır.
KAMULAŞTIRMADA KAMU YARARI KARARI NASIL VERİLİR
Kamulaştırma işleminde gerekli olan işlemin “kamu yararına uygunluğu” kararını, Kamulaştırma Kanununun 5. maddesinde belirlenen kamu idareleri ve kamu kurumları verebilir. Kanun’un 6. maddesinin son fıkrasında kamu yararı kararı şartının bir istisnası mevcuttur. Buna göre “onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur.
KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNDE KAMU YARARI KARARINI ONAYLAYACAK MAKAMLAR
Kanunun 6. maddesi ise kamulaştırma işleminde yetkili kurumlarca verilen kamu yararı kararlarının, hangi makamların onayından geçmesi gerektiği hususunu düzenlemiştir. Kamulaştırma işleminin mülkiyet hakkını ortadan kaldıran niteliği gereği, yasa koyucu kamu yararı kararı ile yetinmemiş ayrıca verilen bu kararların ikinci bir denetimden geçmesini zorunlu bulmuştur. Kamu yararı kararının yetkili makamlarca onaylanması ile kamulaştırma işlemi ile ilgili hukuki süreç başlamış sayılır.
KAMU YARARI KARARININ ONAYLANMASI
Kamu yararı kararının alınması üzerine, bu kararı alan her mercii kendi onay merciine kararını onaylatmalıdır. Böylelikle kişilerin ekonomik özgürlüğü ve refahı için vazgeçilmez nitelikte olan mülkiyet hakkının korunması adına ikinci denetim mekanizması getirilmiştir. Kararı onaylayacak makamlar kararı alan merciin üst makamıdır. Onay mercii konusu üç başlık altında incelenebilir;
- Onaya tabi olan kamu yararı kararları,
- Onaya tabi olmayan kamu yararı kararları,
- Kamu yararı kararı alınmasını gerektirmeyen kamulaştırmalar.
Onaya tabi kamu yararı kararları, alınan kamu yararı kararının işlerlik kazanmasını ve geçerli olmasını sağlar. Bu tür kararlar onaylanmazlarsa hükümsüz olurlar. Onay verecek olan makamlar Kanun’un 6. maddesinde sekiz başlık altında sayılmıştır. Kanun’un 6. maddesinde açıkça düzenlendiği üzere kamu yararı kararı herhangi bir Bakanlık veya Cumhurbaşkanı tarafından alınmış ise onaylanmasına gerek yoktur.
Kamu yararı kararı alınmasını gerektirmeyen kamulaştırmaları ise iki başlığa ayırmak mümkün;
- Onaylı imar planına göre yapılan kamulaştırmalar. İdarece alınan kamu yararı kararının kapsadığı alan, onaylanmış imar planı hudutları içinde kalıyorsa bu alan içinde plan gereği yapılacak kamulaştırmalar için kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. İmar planı onaylı değilse hem kamu yararı kararı alınmalı hem de bu karar onaylatılmalıdır.
- Bakanlıkça onaylı özel proje ve planlara göre yapılacak kamulaştırmalar. Bir bakanlıkça onaylanmış özel plan ve projeye dayanılarak bir hizmet, yapı ve tesis yapılması halinde kamulaştırma için kamulaştırma işlemine başlama kararı almak yeterlidir.
KAMULAŞTIRMADA SATIN ALMA USULÜ
Kamulaştırmaya karar veren İdare, önce taşınmazı malikinden satın almayı denemelidir. Bu usule satın alma usulü denilmektedir. Bu usule yalnızca tapuda kayıtlı taşınmazlar için başvurulabilir. Tapusuz taşınmazlarda, tapu sicilinde kaydı olmakla birlikte mülkiyeti üzerinde dava ve ihtilaf bulunan taşınmazlarda, maliki belli olmayan, usulünce araştırılmasına rağmen maliklerinin adresi bulunamayan taşınmazların kamulaştırılmasında, satın alma usulünün uygulanması zorunlu değildir. Kamulaştırmada satın alma usulünün uygulanması tapuda kayıtlı taşınmazlar için yasal zorunluluktur, bu usul denenmeden sonraki aşamalara geçilemez.
Kamulaştırma yapacak İdare, satın alma usulünü uygulayabilmek için öncelikle kendi bünyesinden en az üç kişiden meydana gelen takdir komisyonu ve komisyonları oluşturacaktır. Komisyonun görevi kamulaştırılacak taşınmazın tahmini bedelini tespit etmektir. Kıymet takdir komisyonu çalışmalarını Kanun’un 11. maddesine göre gerçekleştirir ve son olarak raporu ilgili birime sunup görevini tamamlar. Bu raporun taşınmaz maliki ile yapılacak görüşmelerde bir ölçüt olma özelliği dışında bir fonksiyonu yoktur.İdare yine kendi bünyesi içinden oluşan en az üç kişiden oluşan bir komisyonu kurar. Bu komisyonun görevi, taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi ile görüşmeler yaparak taşınmazı komisyonun belirlediği bedeli geçmeyecek şekilde satın almaya çalışmaktır.
İdare satın alma isteğini resmi taahhütlü bir yazıyla mülk sahibine bildirir. Mal sahibinin, mektubun tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurması istenir. Malik veya temsilcisi idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte uzlaşma görüşmeleri yapılır. Tahmini değeri geçmemek suretiyle anlaşmaya varılırsa bir tutanak düzenlenir ve taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak resen tapuda tescil için hukuki sebep sayılır ve bu tutanak malikin ferağ beyanı sayılır.
İdarece, anlaşma tutanağının imzalandığı tarihten itibaren en geç kırk beş gün içinde, satış bedeli hazırlanarak, hazırlanan tutanağa dayanılarak tescil resen gerçekleştirilir. Bu tescil işleminin gerçekleşmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Kamulaştırma Kanunu’ nun 8. maddenin 6. fıkrasında gerçekleştirilen bu düzenleme ile birlikte anlaşma sağlanması halinde malikin caymasının önü kesilmiştir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN DAVA YOLUYLA TESPİT EDİLEREK YAPILACAK TESCİL
İdare tarafından bedelin tespiti ve tescil davasının açılabilmesi için öncelikle Kamulaştırma Kanunu’ nun 5., 6., 7. ve 8. maddelerinde öngörülen şartlar gerçekleşmiş olmalıdır. Kanun’un 10. maddesi uyarınca açılacak olan dava satın alma usulünün başarısız olması durumunda mahalli Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
- madde gereğince Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında mahkemece yapılan tebligattan itibaren mülk sahibi davalı, 30 gün içindekullanabileceği üç hakka sahip olmaktadır;
- İdari yargıda iptal davası açmak
- Asliye hukuk mahkemesinde maddi hatalara karşı düzeltme davası açmak
- Kamulaştırmadan artan işe yaramayan kısmın da kamulaştırılmasını talep etmek
Hâkim davanın ilk celsesinde tarafları satın alma usulünde olduğu gibi anlaşma teklif eder. Anlaşma gerçekleşirse bedel İdare tarafından yatırılır ve tapuda iptal işlemi gerçekleşir. Bedel yatırılması ve tapu iptali için kararların kesinleşmesi beklenmez, karar geldiği esnada bu işlemler gerçekleşir.Görülmekte olan tespit ve tescil davası henüz karara bağlanmadan, davalı taraf idare mahkemesinde açtığı iptal davasında verilen yürütmenin durdurulması kararını mahkemeye ibraz ederse bu konu adli yargı dosyasında bekletici mesele yapılıp, bedel yatırılmadan idari davanın sonucu beklenmelidir.
İdari davada yürütmenin durdurulması talebinin reddine karar verilmiş ise adli yargıdaki tespit ve tescil davası yasal seyrine devam eder. Adli yargıda görülen dava henüz karara bağlanmadan, İdari yargı işlemin iptaline karar verirse bu takdirde ortada kamulaştırma işlemi kalmayacağından kıymet takdiri ve tescil davasının reddi gerekir. Bütün bu işlemler davetiye tebliğ edilmesine rağmen duruşmaya katılmayanların yokluğunda yapılır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesinin 4. fıkrası gereğince uygulama işlemi olan kamulaştırma işlemi ile birlikte dayanağı olan imar planına karşı da dava açılması mümkündür.
KISMİ KAMULAŞTIRMA
İdare kamulaştıracağı taşınmaz açısından hizmetin ifası için gerekli olduğu kadar kısmını kamulaştırabilir. Buna kısmi kamulaştırma denir. Kamulaştırma dışı kalan parçaların değerinde bir değişiklik olmayabileceği gibi, azalma yahut artma da olabilmekte veya geriye kalan parça hiçbir işe yaramayacak hale gelebilmektedir. Kanun’un 12. maddesinde bu dört ihtimal düzenlenmiştir. Bu maddenin uygulama alanına yalnız tapulu taşınmazlar girer. Tapusuz taşınmazlarda kamulaştırmadan arta kalan bölümde değer kaybından söz edilemez.
TRAMPA YOLU İLE KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırmada temel kural, taşınmaz bedelinin nakden ve peşin olarak ödenmesidir. Ancak 26. madde hükmü ile bu genel kurala bir istisna getirilmiş ve kamulaştırılan taşınmazın bedelinin idarenin maliki olduğu bir taşınmaz ile ödenmesine imkân tanınmıştır.
ACELE KAMULAŞTIRMA
Ülke çıkarları bakımından bazı istisnai ve acil durumlarda taşınmaza hemen el konulması gerekebilir. İdare, acele el konulacak taşınmazın değerinin belirlenmesini taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi’nden ister. Mahkeme, 27. maddeye dayalı kıymet takdiri talebini en geç 7 gün içinde sonuçlandırmalıdır. En hızlı şekilde keşif ve değer tespiti yapılarak bilirkişiler raporu hazırlanır. Mahkeme, belirlenen bedeli mal sahibi adına bankaya yatırmak üzere İdare’ye süre verir. Banka dekontunun dosyaya sunulması üzerine mahkeme bankaya yatan bedelin taşınmaz malikine ödenmesine, taşınmaza el konulmasına karar verir.Acele kamulaştırma kararının verilmesinden sonra idare, makul süre içinde 10. maddeye göre bedel tespiti ve tescil davası açılmalıdır. Makul süre geçmesine rağmen İdare dava açmıyorsa, mülk sahibinin tazminat talebinde bulunma hakkı doğar.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMADAN DOĞAN DAVALAR
Kamulaştırmasız el atma; idarelerin kamulaştırma işlemi yapmaksızın veya kamulaştırma işlemlerini tamamlamaksızın özel mülkiyete tabi bir taşınmaza fiilen ve sürekli olarak el koymasına veya üzerine bir tesis yapmasına ya da imar planlarında taşınmazı kamu yararına tahsis etmesi neticesinde mülkiyet hakkının kullanılmasına engel olmasına denmektedir. Kamulaştırmasız el atma ile mülkiyet hakkı ihlal edilen malikin idareye karşı sahip olduğu hukuki imkânlar mevcuttur. Malik, adli yargıda el atmanın önlenmesi, kamulaştırmasız el atma ve ecrimisil davaları ile idari yargıda tam yargı davası açma hakkına sahiptir. Ayrıca mülkiyet hakkının kısıtlanması idarenin yaptığı imar planlarından kaynaklanıyorsa, malik idari yargıda imar planının iptali davası da açabilir.
EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI
Kamulaştırmasız el atmaya karşı açılacak davalardan biri Türk Medeni Kanunu’ nun 683. maddesinde düzenlenen el atmanın önlenmesi davasıdır. El atmanın önlenmesi davası genel nitelikte bir davadır ve mülkiyet hakkını ihlal eden herkese karşı açılabilir. Ancak kamulaştırmasız el atmadan dolayı açılan el atmanın önlenmesi davasında davalı, taşınmaza kamulaştırma yapmaksızın el koyan idaredir. Malik açacağı el atmanın önlenmesi davasında, haksız el atmanın sona erdirilmesi talebi ile birlikte taşınmazın eski hale getirilmesini de talep edebilir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI
Uygulamada bedel davası olarak da bilinen kamulaştırmasız el atma davası esasında kanuni düzenlemeden ziyade uygulamada şekillenen bir dava türüdür. Yargıtay, bu davanın haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davası olduğunu kabul etmiştir. Ancak haksız fiilden doğan tazminat davasından farklı olarak bu davada hâkim, taşınmazın bedelinin malike ödenmesinin yanında taşınmazın mülkiyetinin idareye devri ve tapuda idare adına tesciline de hükmeder. Yani bu dava el atmanın önlenmesi davasındaki gibi idarenin kamulaştırmasız el atmasını önleme talebi değildir. Taşınmaz maliki tarafından açılacak kamulaştırmasız el atma davası sonucunda malikin mülkiyetinde bulunan taşınmazın bedelinin belirlenerek malike ödenmesi talebiyle açılan bir davadır.
ECRİMİSİL DAVASI
Ecrimisil davası, Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesine dayanarak malikin iyiniyetli olmayan zilyetten, malını haksız olarak alıkoymasından dolayı uğradığı zararın tazminini talep ettiği bir davadır. Ecrimisil, malikinin rızası olmaksızın bir taşınmaz malın işgal edilmesi üzerine, mülk sahibinin işgal edenden isteyebileceği tazminata denir. Uygulamada ecrimisil, haksız işgal edilen taşınmazın kira karşılığı olarak kabul edilmektedir. Kamulaştırmasız el koyma halinde, ecrimisil davası tek başına açılabileceği gibi el atmanın önlenmesi veya kamulaştırmasız el atma davası ile birlikte de açılabilir
TAM YARGI DAVALARI
İdare tarafından yapılan imar planlarının fiilen hayata geçirilmemesi ve yıllarca kamulaştırma konusunda suskun kalınması ile özel mülkiyetteki imar kısıtlılığı sonucu zarara uğrayan kişi idari yargıda tam yargı davası açarak zararının tazmin edilmesini isteyebilir.
İMAR PLANININ İPTALİ DAVASI
İmar planında değişiklik talebiyle yaptığı idari başvurusu reddedilen kişi, reddedilme tarihinden itibaren 60 günlük dava açma süresi içerisinde idari yargıda imar planına karşı iptal davası açabilir. İmar planlarında değişiklik talebinde bulunabilmek ya da imar planına karşı iptal davası açabilmek için “meşru ve güncel bir menfaatin” mevcut olması gerekir.
SONUÇ
Kamulaştırmasız El Atma sebebiyle açılan davalarda mahkemelerin bedel ve tazminata ilişkin kararları kesinleşmeden icra takibi açılamıyordu. Ancak 07.05.2021 tarih 31477 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan 2019/89 E.-2021/10 K. sayılı 04.02.2021 tarihli Anayasa Mahkemesi Kararı ile Kamulaştırma Kanunu’ nun Geçici 14. Maddesindeki hükmün bir kısmının iptali sonrasında, kamulaştırma davalarında kesinleştirme beklenmeden icra takibi ve haciz işlemi yapılabilir hale gelmiştir. Anayasa Mahkemesi iptal öncesindeki düzenlemenin, kişilerin Anayasa tarafından güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlali olduğu sonucuna vardı. Öte yandan ülkemizde il ve ilçe belediyelerin yaşadığı ekonomik sıkıntılar nedeniyle, Belediyelerden kamulaştırma alacağı olan vatandaşlar davaları kesinleşmiş bile olsa alacaklarını tahsil edememektedir. Hal böyle olunca, İcra ve İflas Kanunu’ ndaki Belediyeler’ in malvarlığındaki haczedilemezliğin istisnalarına göre hukuki çözüm üretip bu konudaki mağduriyetleri kısa sürede gidebiliyoruz. Kamulaştırmasız el atma sebebiyle açılan davalarda maliklerin lehine bir durum yaratan bu iptal kararı ile mahkemelerin hükmettiği bedeller ve tazminatların hepsi, kararın kesinleşmesi beklenmeden icra edilebilir hale gelmiştir. Eğer kanunda belirtilen hallere göre taşınmazınız üzerinde hukuki veya fiili bir el atma var olduğunu düşünüyorsanız İdare Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku başta olmak üzere özellikle alacaklarınızın tahsili için İcra ve İflas Hukuk alanında tecrübe sahibi uzman avukatlardan hukuki yardım alınız.
Anasayfaya dönmek için tıklayınız…
Instagram’dan takip etmek için tıklayınız
